三四线的艰难,才刚刚开始!

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发表时间:2019-05-13 17:08


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最近,我们经常看到一些这样的言论——

各地房贷利率不断下调,部分城市更是连续回落,房价要涨啊。

全国至少21城调控松绑,限售、限贷松动,落户、社保放宽,房价要涨啊。

1-2月,上海二手房成交2.6万套,同比增长近4成,南京3000人看房,房价要涨啊。

杭州、苏州、温州等城市,土地拍出高溢价率,房价要涨啊。

……



诸多的一系列动作,所有人都在感慨:压制了半年的房价,就要压不住了。


就在大家刚刚开始兴奋的时候,一波数据袭来。


最近,国家统计局公布了2019年前2月全国房地产行业的各项数据。其中,商品房销售面积同比下降3.6%,新开工面积和土地购置面积增速也都大幅下滑。


易居研究院发布了全国40城2019年2月份表现,拎出几组数据:


2019年2月,40个典型城市新建商品住宅成交面积同比下降13%。其中,三四线城市成交面积同比下降20%。


由此可见,2019年开局并不太顺利,楼市小阳春更多只是人为炒作。特别是三四线小城,压力山大。

2


楼市下行,特价房涌现,降价成必然。


但,房价不是你想降,想降就能降。


前段时间,一个典型的例子出现在江西赣县。


江西赣州市赣县区一纸紧急通知,叫停区域内所有“特价房”销售,同时要求3月销售价格不得低于2月。


为什么不允许降价呢?原因很简单。


推出“特价房”降价销售,固然可能让开发商全身而退,但势必引起其他楼盘跟进。一旦跟进,势必引发更多“降价维权”打砸售楼部的情况。到时候,可有的忙了。


而且,降价可能会对银行贷款造成一定的风险。


另外,还有一个原因就是,降价会影响地方ZF一项重要的收入,卖地收入。


所以,地方ZF一定会千方百计维护房价的稳定。当然,这也奉行了刚刚结束的“两会”所倡导的,维稳的核心目标。保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落,当年是限涨,现在是限跌,并不新鲜。


那么,为什么是这个城市?


赣县属于赣州,而赣州只是江西的一座小城。但这一切的发生,是有原因的。


记得我在2月份发过的一篇文章《多地春节0成交!三四线囤积的隐患已经爆发!》中,就点名了这座小城的楼市下行压力。


春节期间,赣州早早开启“休假模式”,全市大概60多个楼盘中,售楼部普遍初二、初三开始上班,部分卖的不好的楼盘每天只安排值班。楼盘日均到访量低于5组。房价只能从高位回落。

3


其实,进入2019年,“降价未遂”事件,已经不是第一次了。


1月,安徽芜湖某盘降价5000,引老业主不满维权。随后,当地住建委要求开发商停止降价销售。


2月,江苏邳州某盘降价2000,被当地房地产商会通报批评,称其严重扰乱市场秩序。


再加上这次的赣州,你会发现,出现“降价未遂”的,大都是一些三四线小城。


从中可以窥探出一些信号,三四线面临的下行压力还是比较大的。


未来,调控政策也会集中在三四线小城,重点是防止房价下跌。


比如——


菏泽取消商品房限售。


衡阳暂停执行限价政策。


安徽阜阳取消土地限价条款。


马鞍山首付最低两成,四大行恢复认贷不认房。


还有最近的菏泽成武县,农民进城买首套房每平补300元,房贷利率9折。


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可这些松动的政策对于三四线小城来说,很可能只是扬汤止沸。


比如说“降价未遂”,只能在很表面的数字上稳定市场,暂时缓解业主的紧张情绪,却无法真正扭转市场预期。同时,强行让开发商维持一个市场高位,会将开发商拖入泥淖。


事实上,是三四线小城自身的基本面出了问题。


我们从最根本的供求关系来看。


先看供应——


我们知道,三四线的命脉就是土地,下面是一张极其重要的图片。


注:数据来源于网络。


可以看到,近两年,三四线小城的土地成交量越来越大,地方ZF在踊跃卖,开发商也在踊跃拿。


土地从成交到上市,一般约8个月左右的时间。也就是说,2018年成交的这些土地,正常情况下经过8个月左右的时间,会在2019、2020年转化成住宅供应。


理论上,对于三四线小城来说,在2019、2020年,会集中有庞大的住宅供应,三四线将进入新的去库存阶段。


再看需求——


三四线小城一直是棚改的主要对象,棚改货币化安置会释放出很多购房需求。


可是,2019年,各省市对棚改目标都做了巨大调整,有的城市棚改计划被“腰斩”,甚至“膝盖斩”。


在2016、2017、2018年连续三年提出棚改具体目标之后,2019年的“两会”,并没有提出关于棚改的任何一个数据型指标,只是短短一句“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”。显然,棚改力度已经减弱。


棚改货币化收紧,势必出现购买力不足,投资需求逃离。最终,销售下降,投资下降,土地购置下降,市场难以持续,负增长甚至是销售下滑是不可避免的。


举个例子——


绍兴某县级市,2016年开始全面铺开棚改,随着三年拆改目标基本完成,棚改货币化收紧,以及2018 年下半年全市新增的货币化安置拆改锐减,带来的直接后果就是楼市新增购买力的缺失,成交量随之断崖式暴跌。


注:数据来源于网络。


不巧的是,“降价未遂”的江西赣州也是一样的结果。


在2015年和2016年,赣州中心城区的棚改货币化程度高达90%以上,补偿标准也不断提高,造就了一大批拆迁土豪。2018年,赣州棚改46946户,2019年棚改的指标变成了16290户,少了一半还不止。


从2018年下半年收紧棚改货币化补偿之后,这里购房需求大幅减少,棚改客户成交占比由原来的30%降到5%。


而上面这两个小城,只是众多三四线的一个缩影。


再加上返乡置业的降温,很明显,供求极度不平衡,这才是三四线小城最根本的问题所在。

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近日,住建部发布了棚改工作拟激励城市名单公示,一共有12个城市在列。其中,大部分都是三四线小城。


于是,有人高呼,三四线的热度又回来了。


可为什么偏偏这些城市?为什么其他城市没有这种激励呢?仔细想想,这不也能看做是一种对三四线的“调控放松”方式吗?


近日,去豫南某县城调研,发现一个楼盘的产品,很多年前卖1万多,现在依然卖1万多。更关键的是,明明已经交房多年,却全部空置,杂草丛生。这给我很大的触动。


市场好的时候,三四线最后一个轮到。


市场不好的时候,三四线第一个沦陷。


文章分类: 行业资讯
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