“十九大”一锤定音,2018房地产市场发展走势判断及楼市新特征趋势

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发表时间:2018-05-15 17:38

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2017年刚刚结束,"十九大"也在人民大会堂胜利闭幕。此次大会中,政府再次特别强调"坚持房子是用来住的、不是用来炒的"时代定位,引发全社会热烈关注,影响深远。


“十九大”为房地产市场走向定下怎样的基调?未来五年市场的发展趋势如何?未来如何实现多层次供需适配?如何提高人民的获得感、幸福感、安全感?2018新年伊始,九龙君为您深度解析事关房产市场未来发展趋势的那些事儿。


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“十九大”后的政策导向


“十九大”中与房地产行业密切相关的核心方向主要有三点:社会主要矛盾转移、住房属性明确定位和实现社会主义现代化时间表。


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1
社会主要矛盾转化

重点保障和发展弱势群体住房


我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。深层次指出经济从重发展速度转移到重发展质量,从过去强调效率到如今强调公平。大力扶持和发展刚需性住房和保障性住房将成为未来房地产市场发展的重点之一。


2
住房属性明确定位

租售并举制度、打压投资行为


在事关国家发展大计的最高大会场合再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,突显政策执行的坚定性。加强社会保障体系建设,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。将房子的居住和投资的双重属性转变为居住和准公共物品的新属性特征,去投资化意义明显

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3
实现社会主义现代化时间表

三四五线城市城市化加速


从2020年到2035年,在全面建成小康社会的基础上,再奋斗十五年,基本实现社会主义现代化。这一阶段亟需解决的问题就是关于发展“不平衡、不充分”的表述,化解核心城市热点居住问题以及提升三四五线城市城市化水平是房地产长效调控机制的主要内容,未来三四五线城市城镇化、城市化仍然是房地产市场发展的重点机会。


应该说,“十九大”对房地产市场最大的政策导向就是为房地产业在未来五年甚至更长的时间内进行定调,三大要点的方向指明都是为建立健全房地产业调整,更好的服务于全面实现社会主义现代化国家战略布局。

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这其中,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度已经重点实施开展,针对核心热点城市和三四五线城市房地产市场特征的不同,对商品住宅、公共租赁房以及共有产权房等进行供应主体的细分,尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾,做出多渠道保障和租售并举的制度安排,已经并且即将成为常态化。


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开局之年2018楼市趋向判断


—— 敲黑板、划重点 ——

1
市场发展趋势

①市场需求被压制,短期内供需趋势不会有明显转变


2016年下半年至今,整个房地产市场新增供应量、成交量均呈下降态势,但从局部区域和项目个案来看,置业者的购房热情并未降低,成交遇冷是政策调控下对购房需求的环境压制,并非市场自主行为。


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此外,随着一段时间以来的政策高压,新增商品住宅面积及库存面积的降低也进一步强化了市场对商品房紧缺的未来预期。根据经验判断,如未来调控高压一旦减弱,报复性的趋势性量价反弹将不可避免。


②“限价”政策持续下,开发商将主动寻求“以价换量”


“限价”出台,通过从政策上限制楼盘备案价格,低于开发商预期价格,导致一二线城市,尤其是受调控热点城市新增供应量长期处于低位。在本轮调控尚未放松的背景下,部分房企为了在下半年冲销量,采用减配、适应审批等方式申领预售证。


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在众多房企面临资金流动性压力下,部分房企已经开始低价开卖,不排除未来会有更多房企加入到“以价换量”的队伍中来。


③2018年整体仍处于下行周期,市场趋势以平稳小幅波动为主


根据以往数据模型,国内核心城市一轮房地产平均市场周期约为40个月,以2016年第4季度为本轮市场下行周期启始计算,2017年尤其是下半年处于下行周期谷底,通过政策调控压制市场需求,通过限售将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为,起到抑制投资投机的作用,避免系统性风险。


2018年市场周期处于相对平稳、小幅波动状态,考虑到本轮调控的长效机制和政策导向决心,因而在此阶段不会放松监管力度。乐观预计至2018年年底或2019年市场将逐步进入上行阶段,但为了避免市场过热,通过陆续出台并建立对应的新一轮调控政策,降低市场风险。


④长期价格趋势将以平稳为主,一线以上城市很难出现价格大幅上涨


2018年全国大部分主要城市仍处于下行周期,伴随市场冷淡,开发商主动寻求“以价换量”,房价将出现下跌迎来低谷期。而在房地产价格低谷期放开管制有诱发系统性金融风险的可能性,因此在此时保持管制是大概率事件。


同样在之后的楼市上行周期,市场运行到高位,楼市迎来新一波热潮,在此之前出台并落实应对的相关调控机制政策,限制房价过快上涨。


2
产业发展趋势

房地产业仍将承担调节宏观经济的作用


随着我国经济增长方式转变为“供给侧改革+适度扩大内需”的驱动方式,从支出角度看,传统拉动经济的三驾马车中,消费对GDP的贡献逐年上升,而投资对GDP的拉动相对降低,房地产行业对经济拉动将进一步弱化,随着其进一步转型发展,房地产业在国民经济中所占比重将逐步降于合理,但仍是宏观经济目标调控的重要实现手段,为“进一步扩大内需”提供体系保障和基础。


3
行业发展趋势

行业集中度持续上升,强者恒强


自2010年开始有房企全年累计销售金额达到千亿,2014年上半年开始有房企在半年度销售金额超过千 亿,2017年上半年千亿房企有6家,预估2017年年底千亿房企将达到20家,与此同时,行业集中度不断上升。未来1-3年内,房地产行业将出现3-4家万亿级别巨型房企,TOP30房企市占率达到50%,甚至有可能会更多。


4
土地市场趋势

土地市场将依旧火热


在本轮调控过程中,多个城市从土地供给端口增加了竞拍限制,通过提高土地竞拍门槛,抑制土地市场热度的方式试图为楼市降温。但从多个城市的土拍市场个案来看,在热点城市,房企拿地热情不减,而土拍门槛的限制更让核心一、二线城市成为品牌实力房企的战场。


5
短期政策趋势

2018年底前调控政策不会松动


从宏观货币政策走向来看,2017-2018年仍处于政策收紧期。从全国历年政策来看,调控的时效期主要集中在5-7个月左右,之后政策的时效性逐步降低,需要加强版的楼市调控措施继续为楼市降温,以巩固楼市调控的阶段性成果。


“十九大”召开后,2018年上半年是“两会”召开的时间点。可以十分肯定的判断,调控政策不会放松,楼市要稳定的基调不会变。根据5-7个月政策时效性,这两个时间都是时效降低的时点,因此更不排除上半年“两会”过后,调控政策继续加码的可能性。


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住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽


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趋势概括


• 2018年在诸多不确定因素增多的国际政治经济大背景下,爆发经济危机的可能性也在增加,受宏观经济影响的房地产市场也将面临考验。


• 整体来看国内房地产市场尚处于下行周期,但一二三四线城市存在轮动现象,目前三四五线市场依旧保持较快增长态势,但长期投资价值空间有限且市场热度已渐趋结束,未来众多未限售的三四线城市政策加码可能性很大。长期来看市场热点仍将回归一二线核心城市。


• 调控政策长期持续的背景下,开发商应合理安排好高中低端项目的推出节奏,以高周转项目盘活现金流,以高利润项目保证长期利润,既要解决当前生存大计,又要谋求市场份额及长远发。


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影响未来楼市的不确定因素


第一重判断


经济大环境因素


1990年第三次石油危机,1997-1998年亚洲金融危机,2008年开始于美国的次贷危机,伴之而来的欧洲债务危机延续的全球性经济危机持续至今。我们都知道经济的发展过程伴随着周期性危机,差不多每隔十年就要发生一次,2018年作为下一个危机临界点值得关注,类似次贷危机等全球性经济风险对中国楼市的冲击影响值得警惕。

第二重判断

政治大环境因素


2017-2018年国际政局真可谓风云变幻。那边英国要再次伟大搅乱欧洲,这边美国要再次伟大于是搅乱世界。对我们来说,除美国减税加息、半岛危机、台海局势等长期可预期因素将持续影响中国经济外,其他种种突发、偶发时局因素也会或多或少对国内政治经济发展带来不确定冲击,进而影响到国内房地产市场。

第三重判断


宏观经济政策(政策干预)因素


十九大报告中强调“健全金融监管体系,守住不发生系统性金融风险的底线。”在国际经济、政治不确定因素下,未来依旧存在发生重大经济危机的风险。极端情况下,一旦宏观经济出现剧烈波动,楼市仍将承担调控宏观经济的作用,推出刺激政策并依靠房地产行业带动经济回升。


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房地产市场新特征趋势

趋势一

中国房地产市场正在从增量向存量转变


2016年全国新房交易额10万亿左右,相比2008年新房交易额2.5万亿增长近5倍。而同一时期,全国二手房的交易额从2008年的不足0.5万亿增长至2016年的5万亿左右,增幅近10倍。


中国房地产市场整体正在快速从一手增量转向二手存量时代,存量房已经是国内房地产市场越来越重要的力量之一。


趋势二

互联网+背景下房地产业将不再被单纯定义


在利润增长与业务创新的冲击下,大型房企纷纷试水互联网、金融、零售、农业等方向。万科、恒大、碧桂园等行业巨头已向公寓租赁、社区服务、幼儿教育、养老服务等多个房地产后端服务领域伸出触手迈向“万亿”的远景目标。

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产业代际更迭、移动互联时代,电商兴起、消费升级、共享经济繁荣成为地产行业转型升级的市场大背景,行业边界越来越模糊,从房到家的幸福产业智慧生态链正在形成。


趋势三

房地产市场不同城市级分化更加明显


从一二手房交易数据看,一二线城市在严厉的调控政策驱使下,成交在低位企稳。同时,因为严厉的调控措施还会持续,短期内市场缺乏大幅度的反弹基础。


而三四线城市因政策轮动的原因相对比较宽松,实际上承接了较大一部分一线城市限购和一部分强一线和二线城市限购溢出的市场需求。同时,2017年以来三四线城市的新房成交开始冲高回落了,需求难以持续,存在着库存过大的压力。


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在众多行业新趋势背景下,2018年注定将是中国房地产市场发展不平凡的一年,作为“十九大”的开局之年,进一步深化供给侧改革,实现多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度已经重点实施开展并将成为常态化。


随着存量市场的加速崛起,行业巨头纷纷起舞,来自行业外的冲击此起彼伏,中国房地产行业未来的三十年将被重新定义!传统地产企业简单粗暴的渠道为王还能玩多久?众多中小地产企业不是在出局,就是在出局的路上。


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