2018楼市走向看这里!解读两会政府工作报告,手里有粮,心中不慌!

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发表时间:2018-05-15 17:33

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这几天两会正在如火如荼召开2018作为十九大开局之年,正值改革开放40周年,继续深化改革的大政方针不断巩固并向前推进。房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一,每年两会上事关房地产的问题都会被广泛提及。然而今年两会总理政府工作报告出台后,不少业内人士认为今年的两会房地产这个词似乎淡出了,真的是这样吗


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九龙君整理了近几年两会政府工作报告中关于

房地产问题的调性及关键词


敲 · 黑 · 板



• 2014年两会:完善住房保障机制

关键词:棚改、公租房和廉租房、共有产权住房


• 2015年两会:支持居民自住和改善性需求

关键词:因地施策、棚改、公租房安置房、城镇化


• 2016年两会:因城施策去库存

关键词:棚改、去库存、城镇化、营改增、租购并举


• 2017年两会:坚持住房的居住属性

关键词:租购并举、去库存、市场分类调控、棚改


2018年两会:核心关键词  

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Step 1


◆ 坚持房住不炒的定位

坚持房住不炒的定位,继续实行差别化调整,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展


续十九大报告“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,今年两会报告对于“房住不炒”的再次强调,明确透露出“三不变”原则,即调控决心不变、调控目标不变、长效机制的方向不变,这其实就是为2018年楼市调控和走向定下了基调。


在因城施政的调控大背景下,一线城市北上广深的房地产市场仍将面临高压调控,以巩固调控成果和强化市场稳定预期,而三四五线城市仍将以去库存作为调控首要任务。


可以预见,在2018政策基调不松口,调控范围不断向三四五线城市深入的情况下,限购、限价、限售等调控举措仍将不断扩大范围,在市场普遍预期保持不变的情况下,房价不可能出现大幅度上涨。


Step 2


◆ 热点城市房价涨势得到控制


因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制。


因城施政,分类调控是近几年调控的主基调,最大的特点是一城一策,甚至一城多策。从调控城市看, 2017年上半年开始,从一二线城市开始,逐渐向周围城市扩围,到2017年下半年,调控进一步向三四线城市扩围。热点城市全面严控,进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。


续限购、限贷、限价后,全国大范围开启限售模式成为2017至今楼市调控的一大特点,目的是抑制短期投机需求稳定市场预期。


至12月末,全国已经有超过50多个城市实行限售措施。在严厉的分类调控政策下,热点城市房价涨势得到严控,广大三四五线城市住宅去库存成果明显。从政策目标来讲,这是一个良好的开端,在肯定了调控取得效果的同时也明确了继续施行和扩大政策调控的意志


Step 3


◆ 稳妥推进房产税立法


健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法,改革个人所得税。


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住房制度改革的思路很清晰,三个要素分别从供给、渠道和租购并举着手。第一是多主体供给,也就是积极鼓励各社会资本、各企业参与住房制度改革的信号;第二是多渠道保障,简言之就是要形成更为丰富的产品线;第三是租购并举,未来预计在“租售同权”等方面会有较大的思路。


住房制度三要素内容建立,将真正形成“住有所居“、“安居宜居”的效应,既让人们不但住得安心,在居住环境和品质上更要宜居。结合近几年两会政府工作报告从完善住房保障机制到城镇化、保障居民自住再到坚持住房的居住属性,不难看出,住房制度改革在不断升级演进,节奏也正在不断加快


Step 6


◆ 加大公租房保障力度


加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。


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应保尽保”是公租房最核心的四个字,从中我们也可以理解为公租房保障力度的覆盖面扩大,公租房的保障范围从以户籍低收入人群扩大到新就业无房职工、外来务工人员低收入住房困难家庭。而这也将从各地2018年的公租房供应量上得到具体量化,未来国内各主要城市的公租房配套数量将成不断上升趋势,而这也将进一步影响一二手住宅市场。


Step7


◆ 推进城中村改造,棚改攻坚加速


有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施。更好解决群众住房问题,启动新的三年棚改攻坚计划。


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政府工作报告提出,“三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。”集合近五年的政府工作报告,棚改始终没有缺席过。


我们可以这样理解,棚改工作主要是满足最基本、最底层的刚需住房需求,带有政策导向性,也是国家宏观政策方面对刚需住房的具体落实和抓手,是国家紧抓的大政方向,这意味着城市棚改和城中村改造的工作力度只会继续加大,棚改安置和群众住房问题的解决继续挂钩,尤其是对三四五线城市楼市的影响非常直接,分类调控之下,去库存的效果将在未来持续显现


Step 8


◆ 建立多层次住房供应体系


支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。


对这一阐述最直白的理解就是在发展租赁房、保障房的同时,也要同时考虑购房的自住需求。对有购房能力的刚需自住需求,更强调住房的自住属性。


通过让渡部分土地出让权益和产权,发展共有产权住房则有助于解决夹心层的住房需求。通过“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次住房供应体系建立,形成一整套完善制度,有助于商品房市场的健康发展。同时,我们也不难发现,通过这套住房体系的建立,投资型需求显然将被进一步抑制,房价体系也将长期稳定化


政策解读小结

今年的两会政府工作报告中,关于房地产市场的问题表述篇幅可能不如往年多,但综合以上大会工作报告解读,九龙君认为,在事关房地产未来发展的核心问题上,今年两会对其发展规划的系统性阐述和解读是最全面深入的一次。


一方面是由于随着改革的持续深入,国内产业转型升级已初见成效,互联网+等新兴经济增长点势头强劲,经济增长方式已从十八大以来的内需拉动转向供给侧改革和需求侧的双向拉动,整体宏观经济形势向好。因此,从核心层面来看,房地产市场问题虽然仍牵动人心,但已相对弱化


另一方面是因为2016年起政策调控持续进行,中央坚持住房不炒的定位,强势打压投资投机使房价涨势得到有效控制,市场基本保持了有序平稳。随着保障房、租购并举、房产税、城镇化、金融监管等一系列事关房地产市场未来长远发展的改革优化举措全面有效开展,工作的重心将从之前存在的问题处理转向未来市场供需适配体系建设。



2018年调控政策整体预期

对于今年的楼市调控政策走向,住建部明确表示:


◆ 2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性。


◆ 同时,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。


◆库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。


接下来会发生什么?

1
政策调控继续加码

截至2018年2月底,合肥市住宅市场库存量13个月持续上涨,全市二手房价格整体下跌超20%。


3月1日,昆明市出台最新房产调控政策,主城五区和三个开发区同步实行三年限售,下调公积金贷款额度,公积金首付提高。


3月1日,郑州市房管局开展监督检查,查处58家房地产开发企业存在不符合资质管理规定或不同程度违法违规行为。


3月1日,武汉市征求意见出台,加大了对新建商品房开发商的资金监管力度,开发商资金链条进一步收紧。

……


2017年下半年开始,全国多个二线城市借着人才引入和人口政策变动放松了政策调控门槛,如今看来,随着十九届三中全会和两会的召开,这个趋势将马上被纠正。尤其在两会政府工作报告再一次明确深入调控不动摇的阐述下,3月开始已经有一批省会级城市新政出台,接下来,两会结束后的3-4月很有可能将陆续迎来一波新的政策调控


2
热点城市限价仍将持续

“限价”出台,通过从政策上限制楼盘备案价格,低于开发商预期价格,导致一二线城市,尤其是受调控热点城市新增供应量长期处于低位。在调控持续加码深入的背景下,部分房企为了冲指标冲销量,采用减配、适应审批等方式申领预售证。在众多房企面临资金流动性压力下,部分项目已经开始低价开卖,不排除年内会有更多房企加入到“以价换量”的队伍中来


3
行业集中度加剧

自2010年开始有房企全年累计销售金额达到千亿,2014年上半年开始有房企在半年度销售金额超过千 亿,2017年上半年千亿房企有6家,2017年年底千亿房企将达到20家,与此同时,行业集中度不断上升。未来1-3年内,房地产行业将出现3-4家万亿级别巨型房企,TOP30房企市占率达到50%,甚至有可能会更多。强者恒强局面已经形成,广大中小地产企业的生存将愈发艰难!


4
2018仍处于下行周期

在以往艰难的市场周期内,有一个万能的办法,那就是“熬”。因为当时的地产周期是一般是3年约40个月,熬过一二年,大周期回来了,市场就会全面回暖,所有的困难也就迎刃而解。


但今时不同往日,相信大多数地产人都有一个共识:从来没见过这么严厉而漫长的调控!


即便从2016年第4季度为本轮市场下行周期启始计算,2018总体仍处于下行周期中,考虑到本轮调控的长效机制和政策决心,本轮周期只会更长。乐观预计至2018年年底或2019年市场将逐步进入上行阶段,但为了避免市场过热,各级政府在建立健全市场监管体制的同时,还将通过陆续出台并建立对应的新一轮调控政策,降低市场风险。


5
新常态、新趋势来临

中国房地产行业在本轮周期后将进入一个全新的时代。


➤ 市场从增量向存量转变


2016年全国新房交易额10万亿左右,相比2008年新房交易额2.5万亿增长近5倍。而同一时期,全国二手房的交易额从2008年的不足0.5万亿增长至2016年的5万亿左右,增幅近10倍。中国房地产市场整体正在快速从一手增量转向二手存量时代,存量房已经是国内房地产市场越来越重要的力量之一


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➤ 房地产+互联网/互联网+房地产


一方面,在利润增长与业务创新的冲击下,大型房企纷纷试水互联网、金融、零售、农业等方向。万科、恒大、碧桂园等行业巨头已向公寓租赁、社区服务、幼儿教育、养老服务等多个房地产后端服务领域伸出触手迈向“万亿”的远景目标。


另一方面,随着产业代际更迭、移动互联时代,电商兴起、消费升级、共享经济繁荣成为地产行业转型升级的市场大背景,大批互联网背景企业纷纷试水房地产,行业边界越来越模糊,从房到家的幸福产业智慧生态链正在形成


➤ 城市级分化更加明显


从2017年至今的一二手房交易数据看,一二线城市在严厉的调控政策驱使下,成交在低位企稳。同时,因为严厉的调控措施还会持续,短期内市场缺乏大幅度的反弹基础。而三四线城市因政策轮动的原因相对比较宽松,实际上承接了较大一部分一线城市限购和一部分强一线和二线城市限购溢出的市场需求。同时,2017年以来三四线城市的新房成交开始冲高回落,需求难以持续,存在着库存过大的压力


人无远虑必有近忧,手里有粮心中不慌!


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