“区块链”加速房地产“镀金时代III”走向高潮,三四五线城市房企该何去何从?

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发表时间:2018-05-15 17:22来源:“区块链”加速房地产“镀金时代III”走向高潮,三四五线城市房企该何去何从?

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在今年“两会”上,中国个人财富TOP400的互联网企业家,包括李彦宏、周鸿祎、马化腾等科技大佬们都提到了一个关键词“区块链”!关于“区块链+房地产”的新闻也在朋友圈连续霸屏。

那么究竟什么是“区块链下面小编给大家一个简单粗暴的解释:


假如你是一位女性,你男朋友每次跟你说一句肉麻的话或者承诺给你买东西,你都立刻录下来并且发送给你的他的所有的闺蜜、同学、同事还有各种群和朋友圈。并给他们一点感谢费,让他们记住这句话,并为你作证。


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你、你男朋友、以及他说的每句话都被记录成一串信息,放入一个“区块”中你的亲朋好友们则是所谓的“链”,所有元素加在一起,我们可以看做是一个“账本”。


有一天,你的对象吵着要和你分手,并死不承认自己说过这句话,你拿出账本和他对质,面对石锤,他哑口无言,再也无法抵赖,这就是“区块链”

所以简而言之,区块链就是一种“分布式不可更改的加密数据技术”,它能让每一个节点都有机会参与“记账”,每记完一次帐,就把这一页的账本发给每一个人,从而全面提高整个交易过程的安全性、稳定性和可靠性。


基于此,有人说随着“区块链+房地产”融合程度不断加深,未来的购房场景可能是这样:在中国的老李,按下买入按钮,就能将日本的一套老町屋,美国比弗利山庄的一套豪宅和中国海南三亚的海景房收入囊中。


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这一切并非空穴来风,目前瑞士、巴西等地已采用区块链技术进行房地产开发。虽然在中国房地产界,区块链技术尚未得到广泛应用,但是随着这一新技术的推广应用,以及当下房地产和金融的深度融合趋势。


未来区块链技术必将加速房地产 “镀金时代III”走向高潮。而面对整个地产行业金融化大格局不断加深,三四五线城市中小房企如何应对变局成为关键?在此九龙君为你一一道来。


1


追本溯源:区块链+房地产,为何成为“当红炸子鸡”?


“区块链+房地产”为何刷爆朋友圈?“区块链”又如何加速房地产“镀金时代”到来?这一方面与房地产自身发展的“镀金时代”三部曲密不可分,另一方面也与区块链技术的天然“安全基因”息息相关。

回顾房地产“镀金时代”三部曲

Step 1


镀金时代I:地产即金融时代,地产杠杆率越来越高


房地产是最接近金融的行业,因为土地具有天然的金融属性:包括不可移动性、排他性、不可折旧性、永续性,这些特点使得土地具有抵押品的天然属性,而且抵押率和可抵押期限也优于其他资产,因而地产开发可以实现更高的杠杆比率。正如以下2009年至2016年的一组数据表明:从2009年起,房地产企业杠杆率越来越高。


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房地产企业“杠杆率越来越高”示意图


Step2


镀金时代II:地产深度金融化时代,开发商变为“不动产商”


这一阶段,地产行业整体上升的土地成本和资金成本,以及下降的销售增速,开始倒逼房企从传统的产销模式向金融深化模式的转型。房地产行业逐渐“把低活的不动产变成高活的金融品”。


其中几家大地产商走在转向综合性金融集团的前列,例如绿地、万达、恒大、碧桂园、复星、平安这几大金融地产巨头们收购金融牌照的,推动房地产的资产证券化不断发展, 实现轻资产、高周转,提高资产流动性, 成为典型的地产金融深化模式的代表。


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投资性房地产增速示意图


Step 3


镀金时代III:地产巨头称霸时代,区块链等技术将加速超级供应链平台诞生


拿地越来越贵,杠杆越来越高,但融资成本也在上升。较早从传统产销模式转型为金融深化模式的大房企比中小房企更具融资渠道优势和成本优势。根据数据显示:2016年中国前十大房地产商的市占率为58%


尽管房地产行业已经龙头凸显,但对比美国前十大建筑商的市占率为85%,美国前十大房地产服务商的市占率为82%。这意味着中国房地产行业集中度仍有提升空间,巨头称霸时代将加速持续升级。


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美国前十大建筑商的市值和收入示意图


剖析区块链技术的天然基因

在房地产行业“马太效应”逐步凸显后,区块链技术将进一步加速超级供应链平台的诞生!因为区块链在本质上是一种“分布式不可更改的加密数据技术”,能够确保大数据时代大家最关心的数据安全、稳定和可靠。


从目前来看,在传统的房地产行业存在着大量的中心化的信用和信息中介,进入地产下半场,如何规避互联网+房地产时代的大数据安全隐患?如何提高整个房地产行业金融化的运行效率?


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区块链技术正如一场“及时雨”,将全面改善房地产五大块业务:改善地产买卖双方搜索流程;减少租、售之前的调查成本;优化租、售之后的资产管理;帮助开发商做出准确决策;实现更有效的融资和支付处理。


从长远来看,区块链技术还拥有改变整个房地产行业的交易基础架构的巨大潜力,也将为缔造超级供应链平台提供坚实的技术支撑,推动房地产“金时代III”走向高潮!


2


应对策略:镀金时代三大变革,三四五线城市房企该何去何从?


房地产已经进入金融时代,超高速发展时代已经结束,进入了精细化、轻资产化、中高速的下半场。供求关系发生变化,逐步走向买方市场,走向细分领域,从此房地产开发减少,运营功能增加。


房地产行业继续前行,对于三四五线城市房企来说,尤其需要深度资源整合,做深专业化和融入金融要素,进一步提高专业化、精细化的开发能力和运营能力,只有这样才能够从容面对地产金融化带来的行业3大变革。


Step 1


商业模式变革:从传统“开发销售”转为“资产管理”

应对策略:利用专业运营团队嫁接产业IP, 提高资产回报率


基于 “从开发商转为资产管理人”这样的行业背景,三四五线城市房企可以从原来的“交易-流量”模式转向“持有-运营”模式,从依靠价差获利转为扎扎实实的运营而脱颖而出。


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洪鸣女士

九龙辰品创始人兼CEO

全经联营销创新委秘书长

九龙地产营销学院院长


因此九龙辰品作为中国房地产营销共享经济平台在深研去库存解决之道时,与全经联一起成立创新型内容IP孵化平台,通过打造一系列具备“创新内容+入口+流量”的企业新项目:可续建筑、商业地产、园区地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、文创产业、健康产业、养老住区、社区服务、现代农业、儿童产业、体育产业;咨询顾问、规划设计、开发、营销创新、服务运营等。


将去库存后期定位为“产业IP变现”阶段:完成地产产业IP、内容IP与项目的落地衔接,为产业IP创造出生机遇与成长壮大的土壤,促进去库存物业在“后库存时代”的可持续发展和运营。


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Step 2


业务重心变革:从“增量开发”到“存量盘活”

应对策略:22大互联网+工具,布局“从房到家”全产业链


目前新房市场处于窗口期,面临着政府限价限购等难题,很多三四五线城市房企,也开始转变传统专攻线下的营销模式,将线下大渠道、大分销、大联销与线上大数据全面营销、移动营销等深度结合,实现了事半功倍的获利能力!


那么房企究竟有哪些可选的线上大数据营销模式?九龙辰品作为目前中国最大的B2B地产营销共享平台及地产上下游供应链服务体系,目前平台上已汇聚了22大互联网+标准化赋能工具。


其中吉屋科技、悟空找房、幸福家、聚房宝、房房网等互联网+平台,不仅战绩累累,也更加贴近三四五线城市、贴近房产中小代理商和服务商,是占据新房市场、布局未来存量的最佳营销利器!2017年,九龙辰品已通过全国30个省、220座城、500+项目、300+互动、100+活动,实现了2000亿+销售额,领跑新房增量市场


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未来的存量时代, 九龙辰品还将把22大互联网+工具和创新价值模式全面覆盖到中国220座城市,252位合伙人公司的团队运营网络与项目落地执行流程中去,真正完成线上与线下的全面融合!深入布局“装修板块、出行板块、旅居板块、教育板块、价值服务板块”等,提前构建从房到家的幸福产业智慧生态链,带领中小地产企业完成集体转型和逆袭。


Step 3


金融工具变革:从银行贷款到“REITs/CMBS”

应对策略:基金直投包销+不良资产并购模式收购优质项目


在过去,主要的融资工具都是银行贷款、公司债等融资方式,核心依赖的是资产抵押和主体信用。而在目前整个经济去杠杆的背景下,开发商遭受了严峻的资金挑战,如何革故鼎新?


未来,这种基于银行贷款的间接融资模式,一定会往“REITs/CMBS”这种直接融资工具去转型。换句话说,过去贷款看重主体信用,未来则更加注重资产本身质量,资产的信用,资产的现金流能力,如果资产信用这一新的价值观树立起来,将给房地产广大中小开发商带来福音,因为他们都是在银行贷款,考察主体信用下的弱势群体,小个体也可以获得高评级——如果资产质量优良的话。


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目前九龙辰品已与润泰基金、仟意资本等达成高度战略合作,专注于“基金直投包销+不良资产并购模式收购优质项目”,通过REITS成功投资新派公寓(CYPA)、青年乐(北京)企业管理有限公司等,加入平台后成功签约沧州荣盛名邸项目,并与平台上合伙人浩华六度等达成合作,在未来十年房地产进入存量时代,为三四五线城市房企提供稳定现金流,谋取共同发展!


未来随着“区块链+房地产”深度融合应用,房地产行业的“镀金时代”将被推向高潮!三四五线房企如何应对行业面临的3大变局商业模式变革:从传统“开发销售”转为“资产管理” ;业务重心变革:从“增量开发”到“存量盘活”; 金融工具:从银行贷款到“REITs/CMBS”,直接关系到生死存亡!


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九龙辰品打破行业壁垒,早在1年前就已开始打造“地产新物种”——中国地产营销共享经济平台!目前平台已与全经联等产业孵化公司成立合资公司、汇聚22大互联网+工具和创新价值模式,并与润泰基金等资产证券化公司形成深度战略合作。未来九龙辰品将融合区块链、大数据等前沿技术,真正构建一个3BS2C跨越增量和存量的大数据赋能平台,实现“从房到家”的全产业链布局

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大咖金句

九龙辰品创始人洪鸣

尽管当下区块链技术只有比特币等少数应用,还处于“独木不成林”阶段,大部分企业固步自封、消极唱衰“区块链”时,九龙辰品已立足于当下房地产金融化格局不断深化的趋势,深刻洞察到区块链技术强大的安全可靠基因,从一点点线索看到未来整个“区块链+房地产”的繁茂森林!


未来九龙辰品也将持续不断整合应用最新的资源和技术,助力三四五线城市中小地产企业强势占领新房市场,提前布局未来存量时代,从容应对地产金融化高潮到来!